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居住权纠纷频发亟待立法者关注

时间:2012-08-23 15:26来源: 作者:收藏

　　徐冰杨清惠

　　随着涉及居住权案件的数量逐年增加，原本并不被人们熟知的居住权这一法律概念正走进人们的视野。据北京市第一中级人民法院法官介绍，近年来，由于房地产价格的攀升，当事人或以确认对房屋享有居住权为诉讼请求，或以居住权对抗房屋所有权人要求腾房，而这类案件的居住权主张大部分得到了司法裁判的支持。

　　丈夫病逝，妻子能继续住婆家

　　妻子晓丹与丈夫张中华于1988年登记结婚后，一直与婆婆韩桂香同住在北京市东城区和平里小区的一处房屋内，该房屋为韩桂香继承所得。

　　1990年5月，晓丹与张中华生育一子张超。2009年8月，张超因与父母发生争执而离家出走，张中华情急之下重病不起，并于2011年3月去世。

　　张中华去世后，他的家人认为晓丹对于张超的出走和张中华的死亡负有责任，与晓丹之间经常为此发生争吵。至2011年7月，韩桂香明确要求晓丹从自己的房屋中搬走。

　　晓丹认为，自己从1988年开始即与张中华及韩桂香共同居住于诉争房屋内，且已在1990年将自己的户籍迁入该址，自己有权居住在诉争房屋之内。而且自己现在没有工作，没有其他房屋，不具备搬出的条件，不同意腾房。为了维护自己的权利，晓丹于2011年9月起诉至法院，要求确认自己对于诉争房屋享有居住权。

　　法院最终依法判决，晓丹对北京市东城区和平里某房屋享有居住权。

　　■法官说法：

　　具有血亲、姻亲等特殊亲密关系的人常会基于法定义务或社会风俗习惯而共同居住。例如，配偶双方、父母与子女、公婆（岳父母）与儿媳（女婿）、兄弟姐妹、祖孙之间等。上述具有亲属关系的人之间相互负有法定的抚养、赡养、扶养义务，共同居住既是履行法定义务的前提，亦有利于更好地维系家庭关系。

　　现行的婚姻家庭法律对于夫妻、父母子女之间的法定义务作出了规定，各主体间亦因此相互享有居住他人所有的房屋的权利。但由于法律未明确冠以居住权的名义，且权利主体范围的限定过于狭窄，无法满足审判实践的需要。

　　在实践中，面对当事人基于其与房屋所有权人间的特殊身份关系主张居住权的案件，法院会综合考虑双方之间的亲属关系的亲疏程度、是否负有法定义务、是否形成事实上的扶养关系、主张权利一方的生活条件以及双方是否形成共居关系等因素，酌情确定居住权是否成立。

　　本案中，晓丹与韩桂香之间曾为婆媳关系，晓丹入住诉争房屋也是基于其与张中华的婚姻关系，而且，晓丹与韩桂香已共同居住多年，形成事实共居关系。故虽然张中华现已去世，但晓丹对涉案房屋依然享有居住权。

　　离婚无处去，可在对方房屋居住

　　再婚夫妻李斌与马兰于1980年登记结婚，婚后双方一直居住在丈夫李斌婚前从其单位承租的公房内。然而，天有不测风云，婚后因二人感情出现裂痕，李斌于2002年诉至法院要求离婚。法院最终判决双方离婚。同时，因马兰离婚后确无其他住处，属生活困难，法院判令李斌以房屋居住权的方式给予帮助，判决房屋大间(14平方米)归李斌居住使用，小间（6平方米）归马兰居住使用。

　　然而，事情并未就此结束。李斌与前妻育有一个女儿李芳。在2007年3月，单位进行房改时，李斌购买了其居住房屋的所有权并取得了房产证。不久，李斌又将该房屋赠与了女儿李芳并办理了所有权变更手续，李芳取得该房屋的所有权。

　　2008年10月，李芳将马兰诉至法院，以自己是房屋所有权人为由，要求马兰搬出诉争房屋。法院终审判决认为，生效判决已经确认马兰对于诉争房屋的小间有居住权，居住权具有物权性质，李芳虽然取得房屋所有权，但不得妨碍马兰居住权的行使。故判决驳回了李芳的诉讼请求。

　　■法官说法：

　　最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《婚姻法解释（一）》）第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该条规定为现行法律及司法解释中明确使用“居住权”一词的唯一一处，在司法实践中，此种类型的居住权纠纷也最为常见。离婚诉讼中，一方当事人以生活困难为由，主张对于对方所有的房屋享有居住权多能够得到法院的支持。

　　本案中，马兰在与李斌离婚时，因马兰生活困难，法院判令李斌对其进行帮助，马兰合法取得了小间房屋的居住权，居住权具有物权属性，能够排除其他人对于该房屋的直接支配。此后虽然李芳取得房屋的所有权，但李芳在取得诉争房屋产权时即明知该房屋小间由马兰居住使用的事实，李芳的所有权并不能妨碍马兰居住权的行使，故李芳无权要求马兰腾房。

　　拆迁安置，所有权人别“过河拆桥”

　　1992年3月，王远的单位为王远分配了位于北京市石景山区苹果园社区的一套平房。不久以后，王远的外孙女江珊因为需要落户上学，遂将户口迁入此房屋。

　　2000年，该房屋面临拆迁。依据当时的拆迁政策，王远作为房屋的承租人取得被拆迁人的身份，江珊因其户口在该房屋内，且与王远共同居住而被列为被安置人。同时，因被安置人口为祖孙二人，王远取得安置一套三居室的资格。2000年5月，王远与其单位签订了出售公有住房合同，约定由王远购买位于北京市石景山区模式口西里的一套楼房。王远依约支付了购房款，并于2001年8月取得房屋所有权证。

　　此后，王远与江珊的母亲因赡养问题发生纠纷，王远于2002年3月起诉至法院，要求江珊搬出其所有的房屋。法院经审理后认为，诉争房屋的取得考虑了江珊作为被安置人的因素，故江珊对于诉争房屋享有居住权，据此驳回了王远的诉讼请求。

　　■法官说法：

　　在现行拆迁政策下，被拆迁人通常作为签订拆迁安置补偿协议的主体取得相应的拆迁补偿利益，被安置人则不能单独获取拆迁安置补偿，但被拆迁人可能会因被安置人的存在，而获得额外的补偿。由于法律对于被拆迁人与被安置人之间的利益分配未作规定，故被拆迁人与被安置人之间的纠纷频发。

　　此类案件中，居住权纠纷多因被拆迁人取得房屋所有权后，要求被安置人腾房而引起，被安置人则以自己享有居住权作为抗辩。对于此类居住权纠纷的处理，应以公平原则为基本出发点。

　　本案中，房屋拆迁导致被安置人江珊原有的居住利益丧失，而被拆迁人王远获得的安置房屋，包含因江珊而取得的额外的补偿利益。基于公平原则，在被拆迁人没有另行补偿被安置人的情况下，法院确认被安置人江珊对于安置房屋享有居住权，以此驳回所有权人王远的请求。

　　（文中当事人均为化名）