原告北京某某餐饮有限公司,住所地北京市宣武区南菜园街甲2号。 

    法定代表人成女士，董事长。 

    委托代理人王莉，北京市汉威律师事务所律师。 

    被告北京某某物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区某街16号A座14层11号、15号至18号。 

    法定代表人梁伟明，董事长。 

    委托代理人王冬春，男，北京某某物业管理有限责任公司富海中心管理处客服经理，住北京市昌平区某园5区13号楼2单元502室。 

    委托代理人刘建军，男，北京某某物业管理有限责任公司富海中心管理处客服经理，住北京市朝阳区某区4楼5门521号。 

    原告北京某某餐饮有限公司与被告北京某某物业管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员张欣独任审判，公开开庭进行了审理，原告北京某某餐饮有限公司委托代理人王莉，被告某某物业公司委托代理人王冬春、刘建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 

    原告北京某某餐饮有限公司诉称：2008年1月1日北京某某餐饮有限公司与某某物业公司分支机构富海中心管理处签订了租赁广告位协议，北京某某餐饮有限公司租赁城某业公司所管理的富海大厦底商广告位2块（东一块，北一块），广告位位于富海大厦的东、北立面。租期为2008年1月1日至2008年12月31日，并交付了租金25 000元，并约定户外广告的审批由某物业公司负责。但2008年7月23日，某物业公司致函以富海中心管理处的户外广告的规划已更改（原规划已到期）为由，要求某某餐饮有限公司2008年7月25日前自行拆除，否则某物业公司将强行拆除，某某餐饮有限公司认为某物业公司是单方终止合同，损害某某餐饮有限公司利益，故诉至法院，请求判令某物业公司继续履行合同。 

    被告某物业公司诉称：某物业公司根据海淀区市政管理委员会关于富海大厦广告牌规划的意见对相关的广告位有规划的权利。2008年7月23日某物业公司致函某某餐饮有限公司，其中所指的规划更改是针对某物业公司没有签定合同的广告位，即东立面的东北侧广告牌。某物业公司致函中要求拆除不符合规划要求的东立面的东北侧广告位的广告牌，没有要求拆除在合同中约定的两块，基于此某物业公司没有单方终止合同，不存在损害某某餐饮有限公司利益情形，请求驳回某某餐饮有限公司诉讼请求。某某餐饮有限公司擅自安装于大楼东立面的东北侧到目前为止仍没有与某物业公司签约的广告牌是违规行为，要求其自行拆除。诉讼中，某物业公司明确表示，其要求某某餐饮有限公司自行拆除广告牌系其答辩意见，并非提出反诉。 

    经审理查明，某物业公司与某某餐饮有限公司签订《富海大厦/富海国际港租赁广告位协议》，双方约定某某餐饮有限公司租用某物业公司所管理的富海大厦位于东、北立面的2块广告位。租赁期限为2008年1月1日至2008年12月31日，共计1年。租金为25 000元，于合同签订之日交付。某某餐饮有限公司所承租的广告位位置、灯箱广告的尺寸由某物业公司指定。某物业公司应办理与相关政府部门的整体审批公司工作，某某餐饮有限公司签订该合同后，不用再经过政府部门的审批。灯箱由某某餐饮有限公司制作安装。 

    合同签订后，某某餐饮有限公司向某物业公司交纳租金25 000元。 

    “富海中心与某某餐饮有限公司按合同约定设立户外广告牌位置示意图”显示：某某餐饮有限公司在富海3号楼共树立3块广告牌，北立面、东立面北侧、东立面南侧各树立一块。 

    2008年7月23日，某物业公司向某某餐饮有限公司发出“户外广告拆除的函”，该函载明由于富海大厦的户外广告的规划已更改（原规划已到期），某物业公司要求某某餐饮有限公司于2008年7月25日前将国际港东立面北侧的广告（担仔喜面）自行给与拆除。如2008年7月25日前未拆除，某物业公司将强制给与拆除。 

    诉讼中，某某餐饮有限公司表示，合同中约定承租的广告位是2块，但其实际立了5块广告。其交纳了2块广告位租金，其他的没有交纳租金。某物业公司要求拆除的东立面北侧的广告，就是合同中约定的两块广告之一。某物业公司表示，合同中约定的是东立面南侧的广告位，而不是北侧的广告位。某某餐饮有限公司表示，广告牌其没有自行拆除，某物业公司也没有拆除，某某餐饮有限公司同意拆除东立面南侧的广告，但北侧的不能拆除。 

    另查，2007年7月12日，北京市海淀区市政管理委员会户外广告管理办公室出具《关于富海大厦户外牌匾标识设置规划的意见》，载明原则上同意北京城建投资发展股份有限公司关于富海大厦牌匾标识设置规划方案，有效期一年。2007年9月24日，北京城建投资发展股份有限公司与某物业公司签订富海大厦户外牌匾管理及相关资料移交协议，将相关材料及户外牌匾的管理工作移交给某物业公司。诉讼中，某物业公司表示，规划意见虽已经到期，但为保证奥运会的顺利进行，市政管理委员会暂停了规划意见的审批，待奥运结束后才能继续办理。 

    以上事实，有某某餐饮有限公司提供的租赁广告位协议、户外广告拆除的函，某物业公司提供的户外广告牌位置示意图、发票、关于富海大厦户外牌匾标识设置规划的意见、移交协议及本院开庭笔录在案佐证。 

    本院认为：某某餐饮有限公司与某物业公司签订的广告位租赁协议，属租赁合同性质，该合同反映了双方真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，应确认有效。 

    依法成立有效的合同，双方均应严格遵守履行。根据协议，双方约定某某餐饮有限公司承租的广告位位于富海大厦东、北两个立面，现某物业公司已经向某某餐饮有限公司提供了东立面、北立面两块广告位。某某餐饮有限公司所述合同中约定的东立面的广告位是位于北侧而非南侧的一块，因其不能提供确实充分的证据予以证明，且合同中载明，广告位位置由某物业公司指定，故本院认定，合同中约定的东立面的广告位系指某物业公司所述的东立面南侧的广告位。某物业公司依约履行了合同义务，并不存在单方终止合同的情形，某某餐饮有限公司的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 

    驳回原告北京担仔喜客餐饮有限公司的诉讼请求。 

    案件受理费三十五元（原告已预交），由原告北京担仔喜客餐饮有限公司负担。 

    如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 

    （二）

    海口某花园一位业主委托物业公司出租房子，在物业公司拖欠租金7000多元后业主要求收回房屋，但房客却称已向物业公司交了押金拒绝搬走，业主有家难归，屋内家具、家电也被损坏。

　　业主：委托租房合同在物业办公室签的，盖有物业公司章

　　某花园业主王先生向本报热线投诉称，2004年7月12***在海南某物业有限公司办公室向物业公司工作人员汪建军递交了一份房产委托出租申请。双方约定每月租金900元，物业公司每月可以提取50元的管理费，每承租出去一次，物业公司可收取中介费100元，物业公司所收租金及时打入业主账户。

　　为了妥善保管财产，双方还列了一个物品清单，物业公司保管清单上的家具、家电，损坏照价赔偿。在这份委托申请的下方，某物业有限公司的管理人员汪建军签了字，并加盖海南某物业有限公司公章。

　　在随后的半年里，汪建军按时按量把租金打入业主提供的账户里，但从2006年6月到2007年1月王先生连续7个月没有收到物业公司汇来的租金，他多次与汪建军电话协商，对方总是让他们再等一等。2007年1月王先生的妻子从外地回到海口，找到物业公司汪建军，对方承认拖欠租金5950元，并打了欠条。2007年4月份，租金仍没有汇到业主王先生的账户上，王先生于4月10日再次回到海口。当他找到物业公司时，物业公司告诉他汪建军已携款逃跑，王先生委托汪建军出租房屋是双方个人行为，公司不承担责任。

　　“在物业公司的办公时间、办公地点和办公人员签订委托协议，并加盖有公司公章，为何说是个人行为?”王先生说在签订委托协议时，物业公司还有其他管理人员，并不是汪建军的个人行为。

　　房客：不退还租房押金，任何人别想进房

　　4月12日王先生准备进自己家门时，再次发生麻烦，物业公司收取了房客的租金和押金，房客称如不退还押金，任何人都进不了房门。自己的房子自己竟然连门都进不了，无奈的王先生通过报警，在民警的协调下王先生才能勉强进入室内查看自己的家电、家具。

　　王先生进入室内后，发现自己当初所列物品清单上的物品大部分被损坏，抽油烟机被拆下、热水器不能工作、电灯破碎电线乱搭，房门也弄出碗大的豁口。王先生说委托协议上明确规定，家具、家电损坏照价赔偿，但物业公司拒绝支付拖欠房租，拒绝赔偿。

　　物业公司：

　　委托出租业务是个人行为

　　海南某物业管理有限公司负责人接受记者采访时表示，物业公司并没有开展委托出租业务，汪某的行为完全属个人行为，与物业公司无关。目前汪某已携款逃跑涉嫌经济犯罪，王先生如果想要追回经济损失，只能寄希望于警方破案。该负责人称公司承认在管理上存在漏洞，但拒付王先生的租金，王先生如不同意，可以采用法律手段。

　　律师观点：

　　物业公司难脱责任

    海南方圆律师事务所李君律师认为，业主在办公时间、办公场所找到物业公司的办公人员，双方达成协议并加盖公司公章，可以表明汪某的行为是公司行为，业主有权要求物业公司赔偿；物业公司如果坚持认为汪某行为是个人行为，仍需承担一定责任，正是物业公司管理漏洞才使得员工有机会私接业主款项。

    （三）

    原告X管理服务有限公司上海分公司，营业地本市X区X路X号X室。

　　负责人B，总经理。

　　委托代理人吴X，上海X律师事务所律师。

　　被告X管理有限公司，住所地本市X路X号X室。

　　法定代表人沈X，董事长。

　　委托代理人张X，公司职员。

　　原告X管理服务有限公司上海分公司为与被告X管理有限公司物业服务合同纠纷一案，于2009年11月26日向本院提出诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员袁欣独任审判，于2010年2月1日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。原、被告双方当事人一致同意本案延长一个月继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。

　　原告X管理服务有限公司上海分公司诉称，被告向上海X置业有限公司租用X广场503商铺开设餐馆，X国际广场由原告负责物业管理工作。被告自2009年6月起拖欠物业管理费及水电费至2010年2月止共计达566,167.30元。原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2009年6月至2010年2月期间的物业管理费458,014.50元、水电费108,152.8元，共计566,167.30元；2、被告支付原告逾期付款滞纳金（即违约金）185,050.23元。审理中，原告放弃要求被告支付逾期支付水电费的滞纳金部分。

　　被告X管理有限公司辩称，被告不付物业费是有原因的，不是故意拖欠。因原告管理不善，物业合同中约定的各项内容都不能落实，且租赁房屋的厨房油烟排气不畅通，影响被告经营，被告又无法解决，所以才延迟支付。不同意支付滞纳金。同意支付已发生的水电费。

　　经审理查明，上海X房地产开发有限公司系本市X路X号X国际广场的权利人。2005年4月8日，被告与上海X置业有限公司签订房屋租赁合同，约定由被告承租X国际广场地面503室，暂测使用面积为1201.62平方米（最终确定的使用面积以实测面积为准）。被告应于租赁期间支付物业管理费，每平方米使用面积按每月45元计算，在每月的第25日或之前向管理公司支付。2005年10月31日，双方确认被告承租房屋实测面积为1130.9平方米。2005年6月9日，被告办理了承租房屋的交接手续，接收了房屋钥匙，并承诺遵守《使用公约》、《业户手册/装修守则》、《消防安全责任协议书》的内容及条文。《业户手册/装修守则》明确，商户/租户应于每月首日或之前缴纳当月管理费，凡逾期七天者，将从当月首日起计收欠款总额每日0.3％的滞纳金，逾期2个月或以上的，管理处有权通过法律途径解决，直至商户/租户缴清所欠费用连同滞纳金为止。2008年3月，原告与上海X置业有限公司签订的《物业管理委托服务合同》明确，原告有权代收代缴与有偿服务，负责向物业业主和物业使用人收取物业服务费、能源费等杂费。

　　2007年8月，原告曾向法院起诉要求被告支付2007年3月份的物业管理费50,890.50元及滞纳金31,603元，审理中，被告支付了2007年3月的物业管理费50,890.50元，后法院判决被告支付原告逾期付款滞纳金：以50,890.50元为本金，按每日0.3％计算，自2007年3月8日起算至2007年9月23日止。2008年8月5日，原告为物业管理费再次起诉被告，后同年11月3日原告以双方自行和解为由撤诉。2009年9月10日，因被告拒付租金，上海X置业有限公司向法院起诉，该案尚在审理中。

　　另查明，被告自2009年6月起以辩称理由停止向原告支付物业管理费，至2010年2月止欠付物业管理费共计458,014.50元。上述期间的被告租户使用的水电费已由原告垫付，金额共计为108,152.8元。

　　上述事实，除原、被告的陈述一致外，另有租赁合同、X国际广场物业管理服务手册、物业管理委托服务合同、（2007）徐民三(民)初字第1628号民事判决书、庭审笔录等证据证实，本院予以认定。

　　本院认为，原告与X国际广场权利人签订物业管理委托服务合同，成为该物业的物业服务企业，实施了物业管理，有权向物业使用人收取物业管理费和垫付的水电费。被告对原告诉称欠费金额无异议，本院予以确认。被告没有证据证明原告不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵，故本院难以认定被告拒付物业管理费的理由系正当、合理，被告的抗辩意见，本院不予采纳。现被告无正当理由拖欠支付物业管理费，应依照约定支付逾期付款滞纳金，故原告此项诉请，本院应予支持。相关司法解释规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案被告并非没有其他救济途径主张权利。关于欠付的水电费，被告同意支付，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：

　　一、被告X管理有限公司于本判决生效后十五天内支付原告X管理服务有限公司上海分公司2009年6月至2010年2月期间的物业管理费458,014.5元；

　　二、被告X管理有限公司于本判决生效后十五天内支付原告X管理服务有限公司上海分公司2009年10月至2010年1月期间的水电费108,152.8元；

　　三、被告X管理有限公司于本判决生效后十五天内支付原告X管理服务有限公司上海分公司逾期付款滞纳金：以458,014.5元为本金，按每日0.3％计算，自2009年6月1日起算至2010年2月1日止。　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费减半收取计3,188.5元，由被告负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。